2026.09.17
トラブルを防ぐ！重要事項説明書（重説）作成・説明
【不動産コンサルティングマスター解説】トラブルを防ぐ！重要事項説明書（重説）作成・説明の実務ポイント
執筆：不動産コンサルティングマスター 金澤修一
はじめに：実務者が押さえるべき重説作成の本質
不動産取引における重要事項説明書（重説）は、取引当事者が安心して契約を結ぶための極めて重要な書面です。単にフォーマットの空欄を埋める作業ではなく、物件や取引に潜むリスク・法令上の制限を正確に把握し、分かりやすく伝える姿勢が求められます。
本記事では、実務で疑問が生じやすいポイントや、見落としがちな法令改正に伴う影響を踏まえ、実務者が押さえておくべき重説作成の注意点を分かりやすく解説します。
売買実務：記載漏れやトラブルを防ぐ重要ポイント
売買取引における重説作成では、現地の状況や関係法令上の制限をどこまで正確に反映できるかが成否を分けます。
- 私道・未登記建物の正確な記載：私道の所有形態（共同所有型か相互持合型か）によって表示方法が異なります。また、増改築部分が未登記の場合は、固定資産課税台帳等の情報を確認し、備考欄に明確に記載することがトラブル防止につながります。
- 開発許可と一体開発の確認：対象地単体では許可不要に見える場合でも、過去の経緯から「一体開発（一連の開発）」とみなされると、建築時に改めて開発許可が必要となるケースがあるため注意が必要です。
- インフラ（ガス等）の切り替え費用：現在プロパンガス（LPガス）を使用していて前面道路に都市ガス配管がある場合、買主が都市ガスへ変更する際の中途解約金や機器買い替え費用が買主負担となる旨を明記しておきます。
- 2025年4月改正建築基準法への対応：いわゆる「4号特例」の見直しに伴い、新築時の構造計算書や設計図書が保存されていない既存住宅では、将来の増改築工事が困難になるリスクがあります。買主の容認事項および契約不適合責任免責の特約化を検討しましょう。
- 登記事項証明書の確認時期：重説に使用する登記情報は、説明直前（前日〜1週間以内が目安）に取得・確認したものを用い、直前の差押えや権利変動等の見落としを防ぎます。
賃貸実務：見落としがちなリスクと特約の活用
賃貸取引においても、借主への説明不足が後発的なトラブルに発展する例が見られます。
- 建物賃貸における抵当権の告知：対象物件に抵当権が設定されている場合、競売発生時の「6ヶ月間の立退猶予期間」や「敷金が競落人に引き継がれないリスク」を確実に説明します。
- 定期借家契約における事前説明の兼任：借地借家法第38条第3項に基づく事前説明は、貸主から代理権の授与を受けた宅建士が重説書面と兼ねて交付・説明することが可能です。
- 特約・容認事項の具体化：周辺環境（近隣の騒音・臭気、近隣の建築計画等）や設備の所有権関係など、借主の意思決定に影響を与える要素は特約・容認事項欄に明確に盛り込みます。
まとめ：正確な情報開示が信頼を生む
重要事項説明は、売主・買主・貸主・借主の全員を契約トラブルから守るための大切なプロセスです。実務においては最新の法令改正や現地・権利関係の調査を丁寧に行い、透明性の高い説明を心がけることが、不動産プロフェッショナルとしての高い信頼獲得につながります。
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